▶ 相続
相続に伴う売却
相続によって譲り受けた不動産についてのお悩みのご相談を良く頂きます。しかし、それよりも多いのが、将来、相続で自分の不動産を残すことを心配される皆様からのご相談です。 不動産を所有されるお客様がお亡くなりになり、その後相続人の誰にどのような形で資産を残すべきか、残さないほうがいいのか、資産を残される皆様にとって不安は尽きないものです。 残すとしたら不動産のままがいいのか？現金化してから残したほうがいいのか？ お子様方も遠方にいて中々話す機会もないし、将来、このことが原因で内輪揉めが起こるのではないかと色々ご心配なことと思います。 東伸ホームでは、お客様のご資産の状況、その内容によって最適なご提案をさせて頂きます |
相続前のご相談の流れ（資産を残す側のご相談）
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些細なことでも構いませんので、弊社に具体的なお悩みをご相談下さい。
お客様が希望される『相続』、例えば、相続人が何人もいる場合で「皆に平等に配分したい」「娘は結婚資金や新築資金を出したから、その分息子に少し多めに配分したい」「長男は自宅、次男には現金や有価証券を渡したい」「生前から相続人同士が不仲なため、できれば全額を障害者団体や慈善団体に寄付したい」「生前の住宅資金贈与という形で、お金が必要な時に渡したい」「不動産で残すことはトラブルの原因になるから、現金化して分けやすくしておきたい」など思いはその方の家族環境、考え方により人それぞれです。 お客様の理想をお聞かせ下さい。それに適した計画をご提案致します。 |
相続後のご相談の流れ（相続を受けた側のご相談）
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１. 相談をする
まず初めに、被相続人が残された「遺言書」があるか否かを確認します 
「遺言書」による相続が決められていれば、被相続人の意向に沿った形で相続手続きが進められます。そこで不動産の売却が必要になる場合もあります。また遺言による相続であっても遺留分減殺請求などの法的な手続きにより、「遺言書」通りにはならないこともあります。
また、遺言書がなく、相続についてしっかりと話し合いが必要な場合は、司法書士、税理士を交えながら法的な見解を踏まえて打ち合わせをしていきます。
最初に必要になるのが、「遺産分割協議書」の作成です。
相続人の間で法定相続（法律に定められた配分による相続）の話し合いがまとまっていれば、それに従って「遺産分割協議書」を作成します。 弁護士や司法書士などの専門家が書類作成を代行することが一般的です。「遺言書」による相続であれば、その内容に従って「遺産分割協議書」を作成することになります。 資産には、不動産・有価証券・現金などがあり、分配しようにも不動産については「実際の金額（路線価や評価額ではなく、換金価値としての金額）が良く分からない」というご相談を頂くことがあります。 当然相続税や固定資産税などの基準になる路線価、評価額、課税標準といった金額と実際の価値とは大きく誤差があるため、そこを間違えれば正しく分配できないことになります。 東伸ホームでは無料査定を行っておりますので、そのような場合にもお気軽にご相談下さい。 ２. 査定依頼をする
当然ですが、お客様を取り巻く環境はそれぞれ異なります。 
例えば「現金は少ないが、受け継いだ不動産がたくさんある」「ゴルフ会員権や有価証券を相続した」「骨董品、絵画などを相続した」など色々です。まずは、換金価値について調査してみましょう。「思っていたよりも高かった。思っていたよりも安かった。」様々なご意見を皆様から頂戴致します。 売却する、しないは別として、まずはこのような機会に正確な財産の価値を把握してみてはいかがでしょうか。 そして、相続税の支払いのためなどに売却するものは売却し、残したいものは残すという判断をされるお手伝いをさせて頂ければ幸いです。
金や有価証券などと一緒で、不動産の価格も常に流動的です。
一概に相場といっても地形や地勢、周辺の開発状況などにより全く金額が変わってきます。 買い時、売り時という言葉がありますが、不動産にもそのタイミングがあります。その為、弊社が売却せずに所有しておいたほうがいいと考える場合は、そのようにご提案をさせて頂きます。 東伸ホームは、不動産についてのアドバイザーとしてお客様と末長いお付き合いをさせて頂きたいと切に願っております。 ３. 査定報告、方向性の打ち合わせ 
ご相談頂いた不動産について査定結果の報告をさせて頂きます。具体的な資産評価を終えた段階で、その結果を基に具体的な相続についてのお話を進めていきます。 相続税が発生する方の場合、不動産を使って節税対策を行いたいというご相談を良く頂きます。 これには様々な手法がありますが、やはり重要になってくるのが「土地の評価額を下げる」ということです。 少し専門的な話になってきますが、一般的に家屋の評価額は固定資産税評価額によるため、それほど高くはありませんが、土地は立地により非常に高額な評価になることも少なくありません。 特に首都圏の地価は上昇に転換し、評価の基になる路線価も上昇傾向にあります。 評価額もそれなりの金額になり、相続税が発生する可能性も高くなってくるため 相続を見据えた節税対策は非常に重要になってきます。 節税対策として節税対策として色々ありますが
「小規模宅地の特例を活用する」 「賃貸する」という２つの方法についてご説明をしたいと思います。
▶ 小規模宅地の特例を活用する 節税対策を考えるうえで、まず押さえておきたいのが「小規模宅地の特例」です。 これは、被相続人が事業用・居住用に使っていた土地について、相続時の評価額が減額される特例です。 その土地を、配偶者や同居している子供が相続する場合、330m2までの土地なら80％の割合で減額になります。 簡単に言いますと、評価額1億円の宅地であっても8割減となり2,000万円の宅地評価となります。条件を満たす方は、「小規模宅地の特例」を活用しない手はありません。 ○ 小規模宅地の特例の適用条件 【被相続人が住んでいた居住用の宅地】 配偶者や同居または生計を一緒にする子が相続し、その後も住み続ける場合、330m2までは評価額が80％の減額となります。 【被相続人が営んでいた事業用の宅地】 相続人が事業を承継する場合、400m2までは評価額が80％の減額となります。 【被相続人が所有する貸付用の宅地】 相続人が引き続き、賃貸アパート・賃貸マンションなどの貸付事業を行う場合、200m2までは評価額が50％の減額となります。
▶ 賃貸する 土地やその上に建っている建物を賃貸すると、「貸宅地」「貸家建付地」という扱いになり、土地の評価額を下げることができます。 借りる人に借地権・借家権が発生することで、契約中は所有者（貸主）自身が自由に利用できない状態になるため、その分低い評価額になるというわけです。 ○ 土地を貸す場合 土地だけ貸す場合は、先行投資資金を準備する必要はあまりありませんが、収入は地代だけになり、それほど大きな収入は見込めないことになります。但し、後々売却しやすいというメリットはあります。 ○ 建物を建てて貸す場合 土地にアパートやマンション、店舗などの建物を建てて賃貸する場合は、初期投資が高額になりますが、土地だけを貸す場合より大きな賃料収入が見込めます。 但し、銀行から借入をして建築する場合は、将来的に空室が多くなると返済に苦しむことにもなりかねません。立地や賃料相場などを十分に検討したうえで、慎重に決定しなければなりません。 
このように不動産の評価額は非常に分かりにくく、税制が絡む相続時の評価額となるとさらに煩雑になってきます。 ４. 具体的な展開について 
しっかりと打ち合わせさせて頂いたうえで、相続不動産をどうするのか具体的に決定していきます。納税が必要であれば、その納税資金を確保するためにどの不動産を売却するのか？ 売却する場合は、いくらでどのような方法で売却していくのか？ 賃貸にする場合は、どのような条件で賃貸に出すのか？ 弊社も含め税理士や司法書士、必要であれば弁護士の力も借りながらお客様のベストを探していきます。 時には多くの時間を頂くことがあり、お客様に何度も足を運んで頂くようなこともあります。 |
