　▶　不動産の売却について

不動産の売却【仲介】を検討される方へ

不動産のご売却を宅地建物取引業者にご依頼いただく場合、まず宅地建物取引業法第34条の2の規定に基づき、お客様と宅地建物取引業者との間で、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく媒介契約を締結させていただく必要があります。
ここでは媒介契約締結からご契約、そしてお引渡しまでの流れをご説明いたします。

１　　媒介契約とは

不動産の売却の媒介契約とは、宅地建物取引業者が不動産を売却しようとする者又は売買の当事者の双方との間で締結する契約で、宅地建物取引業者が不動産売買契約の当事者の間に立って、売買契約の成立に向けてあっせんすることを内容とします。
簡単に言えば、仲介で売却のご依頼を頂くご契約です。
なお、媒介契約には　
①専属専任媒介契約　　②専任媒介契約　　③一般媒介契約
という3種類があり、お客様に選択して頂くことが可能です。

２　　不動産売却の流れ

不動産の売却については、概ね次の手順で行われます。(媒介契約の内容によって異なる場合がありますので、詳しくは担当者にお尋ねください) なお、個人情報の取り扱いについては、こちらのページにてご説明いたします。

①物件調査（基礎的調査）・価格査定

お客様からご相談頂いた不動産について基礎的調査（役所調査、法務局調査、現地下見等）を行います。
物件調査後、取引事例、販売事例などに基づき売却予定不動産を査定させて頂き、査定書を作成し、弊社査定価格を提示致します。
住宅やマンションの場合、内覧をお願いすることがあります。
お客様から売却不動産の状況や権利関係について詳しく教えて頂くこともあります。

②媒介契約の締結と書面の交付

価格等ご納得のうえご売却の意思が決定されましたら、弊社との間で媒介契約を締結して頂きます。（査定価格はあくまで査定価格の為、売り出す価格については売主様のお気持ちを優先させて頂きます。）
お客様が弊社にご売却を依頼する証として「媒介契約書」に記名押印して頂きます。媒介契約書には、媒介契約の種類、売却を依頼する金額、売却活動を行う期間、仲介手数料の金額、その支払時期などが明記されます。

③売買の相手方の探索

新聞折込広告、不動産情報誌などの紙媒体やインターネット（センチュリー21ホームページ、アットホーム、summo、ホームズ等のポータルサイト）に掲載し幅広く集客を行います。
国土交通大臣の定める宅地建物取引業者間のコンピューターネットワークである不動産指定流通機構（通称レインズ）に売却不動産の情報を登録し、他の不動産会社からもお問い合わせが入るように広く情報発信を行います。

④売買の相手方との交渉

お問い合わせを頂いたお客様に物件の概要説明、ご案内、各種手続きの説明、購入希望条件のヒアリングを行います。
売主様と連絡を取り、ご意向を確認しながら、価格や諸条件について折衝を行います。
話がまとまれば、契約日時、場所等の調整、手付金の金額、引渡予定日など詳細な打合せを行います。

⑤重要事項の説明、および売買契約の締結

売主様と買主様との間で、価格やその他の条件に関して合意に至れば、売買契約手続等の準備に入ります。
売買契約の締結に先立ち、買主様に「重要事項説明書」を用いて重要事項説明を行います。また売主様にも取引条件等をご確認いただくため、同じ重要事項をご説明いたします。
売買契約締結に伴い「売買契約書」を作成し、弊社がその内容を売主様と買主様に対してご説明いたします。
売主様は、買主様から売買契約時に契約の証拠金として手付金をお受取り頂きます。

⑥契約条件達成の為の活動

売却物件が土地の場合は、測量や古家の解体、建物滅失登記など、戸建やマンションの場合は、残地物の撤去など契約条件を満たす為に各種専門家に依頼します。
測量や解体、建物滅失登記などを行うには、売主様の委任状を必要としますので、その手配、段取りを弊社が行います。
契約に付随する前述の行為の進捗状況などはしっかりと報告させて頂きます。

⑦決済、引き渡し等

全ての準備が完了しましたら、引渡しの日程を調整していよいよ引渡し（決済）です。
決済日当日、買主様の指定銀行にて、売主様は買主様から残代金（売買代金から契約時に受領済みの手付金を差し引いた金額）、固定資産税等の日割り精算金をお受け取り頂きます。現金で受け取るのか、振込なのか等事前にしっかりと打ち合わせさせて頂きます。
売主様は、登記識別情報（権利書）、印鑑証明書、本人確認書類、必要であれば住民票等をご用意頂き、所有権移転登記手続きを司法書士に委任して頂きます。
売却不動産が戸建やマンションなどの場合は、その資料や鍵などもご準備頂く必要があります。
登記費用、測量費用、仲介手数料等売却に係る経費をお支払い頂きます。

３　　媒介報酬（仲介手数料）

宅地建物取引業者の媒介により不動産の売買契約が成立した場合には、宅地建物取引業法が定める上限の範囲内で報酬を申し受けます。なお、媒介報酬額は媒介契約書にて定めます。

４　　不動産売却に関連する行為について

不動産の売却には、契約内容により様々な付随行為が必要になります。
土地の場合は、測量や建物の解体、農地転用の手続き、賃貸中の駐車場であればその解約手続き等々。基本的な段取りは弊社で行いますが、どうしても売主様にお手続き頂く必要がある場合は、別途ご相談のうえ手続きを進めていきます。
必要な行為については、弊社で専門の業者をご紹介致しますが、もし売主様のお知り合いで専門家がみえ、そちらを利用したいということであればお気軽にその旨をお申し付け下さい。またその付随行為には、別途費用が必要となります。

不動産売却におけるチェックポイント

＜土地の場合＞
土地売却時の査定のポイントをお伝えします。

【地形は整形地か不整形地か？】
【高低差はあるのか、造成は必要か？】
【前面道路に給排水管が埋設されているか？】
【近隣に嫌悪施設等はないか？】

などがポイントになります。

土地を売却する場合、原則として購入者に境界の明示、越境の有無等を示すために、確定測量を行って引渡しを行うことになります。
但し、区画整理などで区画がはっきりしていて書類も有り、境界標が全て確認できる場合や法務局に地積測量図が備え付けられていて境界標が全て確認できる場合などは、その書類、状況を確認させて頂いたうえで測量を省略することもできます。

弊社では、そのような場合でも測量を行うことをお勧めする場合があります。
測量には費用がかかりますし売主様から「境界標があるのになぜ測量をしないといけないのか？」というようなご質問を頂くことがございます。

例えば、隣接地との境界線上にブロック塀が設置されているような場合、それが売主様のブロック塀なのか？隣接地所有者様のブロック塀なのか？それとも共有のブロック塀なのか？購入者とのトラブルを回避する為には、明確にする必要があります。ずっとその土地を管理されていた方やその取扱について書類が残っているような場合は事実関係がはっきりしていますが、相続などで取得された場合、良く分からないことがあります。

そのような場合には、測量を行い、書類を残したうえで取引をすることにより、次に購入される方が安心して建物を建てられることになりますし、後々のトラブルを回避する方法になると考えます。

チェック項目 ①　境界杭があるか？
②　境界線にあるブロック塀がお隣に越境しているか？
　　またはお隣のブロック塀が売却対象地内に越境しているか？
③　測量図はあるか？またお隣と交わした＜覚書＞や＜確認書＞があるか？
④　隣接地との間に境界を廻るトラブルがあるか？
⑤　過去に火災や事件事故がなかったか？
⑥　土地を造成した際に、地中に土以外のものが混ざっていると聞いたことがあるか？
⑦　産業廃棄物が埋まっていると聞いたことがあるか？
⑧　周辺地域にて地盤沈下の話を聞いたことがあるか？
⑨　周辺地域にて土壌汚染の話を聞いたことがあるか？
⑩　周辺地域に嫌悪施設があるか？

＜戸建ての場合＞
中古住宅売却時の査定のポイントをお伝えします。

【メンテナンスがしっかりされているか？】
【大切に使われているか？】
【劣化、損傷、不具合がどの程度あるか？】

などがポイントになります。

中古住宅を売却する場合、残地物、動産類の撤去は別とし、売主様が改装などを行う必要はなく、現状のままで引渡しを行う取引が一般的となります。但し、現在の状態については、購入者様に告知する義務があります。
例えば、水漏れがあるのにそれを伝えずに取引した場合、当然売主様に修復義務が発生してしまいます。但し、「水漏れしていますが、現状での取引です」ということを書類に明記していれば、その責任を回避することができます。

弊社の経験では、よほど重大な欠陥がなければ、さほど金額に影響は無いと思いますので、売却のご依頼時に売主様の知り得る情報を教えて下さい。
また、後々のトラブルの原因となることが多いのが、境界の問題です。隣地との越境関係や約束事などがあれば、併せてご相談頂ければ幸いです。

チェック項目 ①　水回りの設備（キッチン・風呂・トイレ）の状態
②　床・建具の傷、建て付け
③　外装（外壁・屋根）の状態
④　サッシの歪み
⑤　間取り
⑥　駐車場の台数
⑦　お庭の手入れ状況
⑧　境界杭の有無
⑨　建築確認書類の有無

＜マンションの場合＞
中古マンション売却時の査定のポイントをお伝えします。

【管理会社の委託管理か？自主管理か？】
【どれくらいリフォームが必要になるか？】
【使い勝手の良い間取りかどうか？】

などがポイントになります。

中古マンションを売却する場合、対象マンションの過去の成約金額や築年数の似通った近隣マンションの取引事例が査定金額の目安となります。但し、マンションのグレードや間取り、マンション全体の管理状況なども総合的に判断し査定致します。そして最も重要なのが室内の状況です。その為、正確な査定となると室内を拝見させて頂く必要があります。時には、売却の為に、荷物等の撤去、クリーニング等をお願いすることもあります。
また住まれている方にしか分からない上下階や隣戸の騒音等についてお尋ねすることがあります。

チェック項目 ①　水回りの設備（キッチン・風呂・トイレ）の状態
②　床・建具の傷、建て付け
③　外装（大規模修繕の予定・共有部分の修繕状況）
④　間取り
⑤　駐車場の継承（近隣の確保）
⑥　隣接のお部屋の騒音等

賃貸マンション・アパートの不動産売却

賃貸マンション・アパートを所有している【オーナー】様の多くは悩みを抱えています。

・建物が古くなり、今後　多額の修繕費が必要となる
・賃貸アパートの供給過剰により、入居率が悪く採算がとれない
・建て替えをしたいが、古くからの入居者を立ち退かせる事が出来ない

今後必要となる「大規模修繕の支出」や「立ち退きの出来ない資産の相続」を考えますと、少しでも早い段階で処分されるべきお客様が増えています。特に古くからの賃貸借契約になりますと、余程の正当事由がなければ退去のお話しをすすめることが出来ないのです。このお話しばかりはお一人で悩まれていても解決できません。
どのようなご相談内容でも構いません。まずはご相談いただき、少しでもお悩みが解決できるように一緒に考えていきましょう。